2017年12月26日我司承擔評估的全市首筆集體資產經營權質押業務成功落地,為評估業務探索出一個新的領域

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 20171226日我司承擔評估的全市首筆集體資產經營權質押業務成功落地,為評估業務探索出一個新的領域。

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背景政策梳理

 12015227日第十二屆全國人大常委會第十三次會議通過了《全國人民代表大會常務委員會關于授權國務院在北京市大興區等三十三個試點縣(市、區)行政區域暫時調整實施有關法律規定的決定》(以下簡稱《決定》)。根據《決定》,在北京市大興區等33個試點縣(市、區)暫停實施《土地管理法》《城市房地產管理法》的6個條款,按照重大改革于法有據的原則推進農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點。

 220158月國務院出臺了《關于開展農村承包土地的經營權和農民住房財產權抵押貸款試點的指導意見》。2015年底232個地區被確立為農村承包土地經營權抵押貸款試點、59個地區被確立為農民住房財產權抵押貸款試點。

 3201610月中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發了《關于完善農村土地所有權承包權經營權分置辦法的意見》,并發出通知,要求各地區各部門結合實際認真貫徹落實。實行所有權、承包權、經營權(以下簡稱“三權”)分置并行,著力推進農業現代化,是繼家庭聯產承包責任制后農村改革又一重大制度創新。

 4201725日中央一號文件《中共中央國務院關于深入推進農業供給側結構性改革加快培育農業農村發展新動能的若干意見》(以下簡稱《意見》)正式發布,再次對深化農村集體產權改革提出了要求,落實農村土地集體所有權、農戶承包權、土地經營權“三權分置”辦法,統籌協調推進農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點等。 
52017114日十二屆全國人大常委會第三十次會議通過決定,北京市大興區等33個農村土地制度改革試點期限延長一年至20181231日。

 截至目前,試點工作取得重要階段性成效:一是農村集體經營性建設用地入市改革效果初顯,已形成相對成熟的規則體系;二是宅基地制度改革在保障農民取得宅基地、自愿有償退出宅基地和完善宅基地制度等方面作了積極探索;三是農村土地征收制度改革中一些重點、難點、熱點問題開始破題。

實施文件規制

 2015年以來被認為是農村含金量最高的農村產權改革——兩權抵押貸款正在各試點有序展開。這些地方在確權工作開展、提高金融機構積極性、防范和處置風險、保障農民權益等方面,都做了積極的探索,并致力于提供可復制、可推廣的模式。農地和農房如何公允定價?各部門、各試點地區出臺評估辦法,探索初步規制農村土地承包經營權抵押貸款、農民住房財產權抵押貸款、農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款評估。

 1、人民銀行、銀監會、保監會、財政部、農業部20163月聯合印發《農村承包土地的經營權抵押貸款試點暫行辦法》規定,借貸雙方可釆取委托第三方評估機構評估、貸款人自評估或者借貸雙方協商等方式,公平、公正、客觀、合理確定農村土地經營權價值。

 2、人民銀行、銀監會、保監會、財政部、國土資源部、住房城鄉建設部20163月聯合印發《農民住房財產權抵押貸款試點暫行辦法》規定,借貸雙方可釆取委托第三方房地產評估機構評估、貸款人自評估或者雙方協商等方式,公平、公正、客觀地確定房屋所有權及宅基地使用權價值。

 3、中國銀監會 國土資源部20166月聯合印發《農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款管理暫行辦法》規定,銀行業金融機構應當建立農村集體經營性建設用地使用權價值評估制度。可采用外部評估或內部評估的方式對用于抵押的農村集體經營性建設用地使用權進行價值評估。同時規定,銀行業金融機構應當按照抵押合同的約定,加強押品的動態管理和價值重估,保證抵押權利的真實、合法、足值、有效。

評估探索實踐

 12016年,北京康正宏基房地產評估有限公司成為北京農村產權交易所會員機構,公司專業團隊與農交所在標準制定、模式探索等多方面進行了開創性廣泛合作。

 2、我司開展“一帶一路”沿線萬畝沙漠旅游項目土地承包經營權評估探索。

 320171226日北京市首筆集體資產經營權質押業務在北京農商銀行朝陽支行落地,我司作為業務承擔機構在評估規則等方面進行了多次突破。

 

2017年12月26日
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